Soulte ou rachat de soulte ou sortie d'indivision

Lors d'un partage d'héritage ou en cas de divorce, il arrive qu'une des parties souhaite sortir de l'indivision. Cette décision est justifiée légalement car selon l'article 815 du Code civil belge, personne ne peut être contraint de rester en indivision.

Pour sortir de cette situation parfois compliquée, regardons ensemble les différentes solutions qu'il existe pour l'instant :

Le partage à l'amiable devant notaire

Le partage d'un bien, suivant les parts financières de chaque coindivisaire, est possible en cas d'accord amiable entre tous les concernés. Pour un bien immeuble, le partage doit être effectué devant notaire. Ce partage va générer quelques frais, notamment des frais de notaire et un droit d'enregistrement.

La vente pure et simple du bien immobilier

Solution radicale et la plus fréquente. La vente du bien immobilier est aussi la solution la plus facile pour sortir d'une indivision. Cependant, celle-ci requiert l'accord de tous les propriétaires du bien sur la vente et ses modalités. Une fois l'immeuble vendu, la somme obtenue sera partagée selon l'apport financier de chacun, le tout diminué des dettes éventuelles grevant le bien immobilier.

La vente des quotes-parts à un autre coindivisaire

Un propriétaire peut choisir la cession de droits indivis. Il s'agit de vendre sa quote-part à un autre coindivisaire. Contrairement à la vente du bien, cette procédure ne met pas fin au régime d'indivision si le bien appartient toujours à plusieurs personnes (physiques ou morales). Dans le cas contraire, l'indivision prend fin, car le dernier propriétaire devient l'unique acquéreur.

Le partage judiciaire

Le partage judiciaire n'est possible que si les propriétaires du bien ne trouvent pas une entente. La première étape de cette procédure est le dépôt d'une assignation auprès du greffe du tribunal d'instance. Les autres coindivisaires seront alors notifiés par un huissier. Le demandeur doit prouver l'impossibilité d'un partage à l'amiable.

Le juge décide du partage du bien selon les lots qu'il définit. Si une partie reçoit plus que les autres, elle devra verser une compensation financière.

La substitution d'emprunteur

Une autre alternative, parfois beaucoup plus simple, est qu'une autre personne prenne la part de l'emprunter sortant et se substitue donc à l'emprunteur initial.

Cession de droits indivis et rachat de soulte

Il est possible pour un indivisaire de devenir l'unique propriétaire en rachetant les parts des autres copropriétaires. En général, cette cession de droit indivis est réalisée par le rachat de soulte.

Comment calculer le rachat de soulte ?

Il n'existe pas de formule précise pour déterminer la soulte.

La soulte doit néanmoins se rapprocher le plus possible de la somme que le copropriétaire aurait obtenu en cas de vente du bien par une autre personne. Le calcul tient compte de la valeur de l'immeuble déduite des différentes charges, comme le solde du prêt hypothécaire, partagées entre les indivisaires suivant leurs apports financiers.

Pour le calcul du montant d'une soulte, il importe de considérer les divers paramètres qui influencent le calcul :

• 1/ Le prix de l'immobilier :
  L'estimation de la valeur du bien au jour de la séparation. Cette estimation peut être réalisée par un notaire ou un agent immobilier.
  Le recours aux services d'un agent immobilier permet d'éviter les discordes entre les indivisaires. Parfois, il vaut aussi mieux d'en consulter plusieurs afin d'avoir une estimation moyenne.
• 2/ Le solde restant dû du prêt hypothécaire :
  Généralement, l'achat d'une résidence principale est réalisé à l'aide d'un prêt hypothécaire pour tout ou une grande partie du montant de l'achat. Lors du partage, il faut déterminer le montant initial de l'emprunt et le solde restant dû qui entre alors dans le calcul de la soulte.
• 3/ L'apport personnel de chaque partie :
  Les fonds propres ou apport personnel – avec preuve du montant - est comptabilisé lors d'un rachat de soulte..

Un exemple de calcul est parfois plus parlant

Un couple a acheté une maison d'une valeur de 120 000 €.

Pour financer cet achat, un prêt de 90.000 € a été effectué.

Le restant a été réglé par l'une des parties par ses fonds propres de 20.000€, tandis que l'autre a participé à hauteur de 10.000 €.

Lors du divorce, le bien est estimé à 150.000€ et il reste encore 60 000 € à rembourser à la banque.

Si l'époux ayant déboursé 20 000 € décide de racheter la part de l'autre, moyennant l'accord de la banque bien-entendu, il devra verser 40 000 €. En effet, en cas de vente du bien et après le règlement du prêt, il restera 90 000 € à répartir entre les deux conjoints, soit une somme de 45 000 € chacun. Cependant, en tenant compte de la différence entre l'apport personnel de 10 000 €, l'acheteur peut bénéficier d'une liquidation de 50 000 €, si elle est de 40 000 € pour l'autre partie.

Le rachat de soulte s'élèvera alors à 40 000 €.

Lors du partage d'un bien, le paiement d'un « droit de partage » sera payé. Il s'agit d'un droit d'enregistrement dû lorsque le bien est en indivision. Il faudra aussi payer les autres frais, tels que les frais de notaire.

En Belgique, le tarif du droit de partage est un droit d'enregistrement varie suivant la région où se situe l'immeuble. Dans la Région wallonne et en Bruxelles, il est actuellement de 1 %.

Un prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est un crédit qui vous permet de disposer de l'argent nécessaire afin de réaliser votre projet immobilier. Le prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est donc un crédit immobilier garanti par une hypothèque, c'est-à-dire que le prêteur dispose du bien immobilier sous-jacent comme garantie sur le prêt.

En cas de demande de désolidarisation sur un prêt hypothécaire, l''accord de la banque est donc indispensable car la banque risque de perdre en garantie sur le prêt octroyé. La banque doit donc donner une « décharge » à l'emprunteur qui ne reprend pas le bien.

La banque va alors évaluer la solvabilité de l'emprunteur qui souhaite garder le bien immobilier et décider si la désolidarisation du crédit immobilier est tenable pour cet emprunteur.

L'évaluation de la banque se fera sur les critères suivants :

• les revenus de l'emprunteur qui souhaite garder le bien immobilier
• La situation professionnelle et stabilité à l'emploi
• Les charges y compris le montant du prêt hypothécaire
• Le taux d'endettement

Sans cet accord, les deux ex-partenaires restent solidairement responsables du prêt hypothécaire en cours. La solution est alors la vente pure et simple, ou au maintien de l'indivision.

Une prêt hypothécaire est couvert par une assurance solde restant dû. L'assurance initiale liée au prêt sera résiliée et une nouvelle assurance solde restant dû doit être souscrite par l'emprunteur qui décide de conserver le bien immobilier.

Cette nouvelle assurance sera recalculée au moment de la sortie de l'indivision en tant compte de l'âge, de l'état de santé et du capital à couvrir.

N'oubliez pas aussi de demander la décharge de votre ex-partenaire dans les autres assurances (incendie,…).

Les deux partenaires sont d'accord sur la désolidarisation, dans le principe et les montants ? La banque valide aussi la désolidarisation ? Dans ce cas, le processus est assez rapide.

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